Investeren in Oued Laou: onze marktanalyse
Oued Laou is een populaire badplaats in Noord-Marokko, op een uur rijden van Tetouan via de mediterrane ringweg. Het aangename strand en de aangelegde corniche maken er in de zomer een levendige bestemming van, en veel bezoekers, aangetrokken door de plek en door vastgoedprijzen die ver onder die van Martil liggen, overwegen uiteindelijk er een pand te kopen.
Geschreven door Adil Medina, directeur van Groupe Medina
Afgestudeerd aan de École Nationale de Commerce et de Gestion (ENCG), gespecialiseerd in marktonderzoek (marketing)
Gevestigd in Tetouan / Martil
Als de prijzen laag zijn, is daar een reden voor. Goedkoop is niet noodzakelijk een goede deal, en duur is niet noodzakelijk een slechte deal. Alles is relatief — en alleen een serieuze analyse kan de knoop doorhakken.
Maar zoals we altijd zeggen: hier is de analyse die wij van Oued Laou maken, over rendement, beheer en waardestijging.
Een seizoensgebondenheid die niet vergeeft
Oued Laou is een badplaats — er is onvoldoende residentiële huurvraag om langdurige verhuur te overwegen. De investering kan dus alleen worden gerechtvaardigd door korte verhuur. En daar zit het probleem.
In tegenstelling tot Martil, dat is uitgegroeid tot een echte stad en het hele jaar door verhuuractiviteit genereert — weliswaar zwakker in het laagseizoen, maar reëel — werkt Oued Laou met een activiteitsvenster van ongeveer een maand: van half juli tot de derde week van augustus. Hier en daar kunnen enkele losse reserveringen bijkomen, maar niet genoeg om er een levensvatbare activiteit van te maken.
≈ 1 maand
echte activiteit: van half juli tot de derde week van augustus.
≈ 10 maanden
waarin het pand technisch ongebruikt is.
Kosten
die blijven doorlopen: VvE-kosten, onderhoud, vocht, stof en schimmel.
Concreet staat uw pand bijna tien maanden per jaar technisch ongebruikt. In die periode lopen de kosten door: VvE-kosten, onderhoud en de sluipende schade door winterse vochtigheid, stof en schimmel op meubels en afwerking.
Steeds meer panden, steeds minder inkomsten
40.000 – 70.000 DH
bruto jaarrendement — in het beste geval.
Het bruto jaarrendement ligt rond 40.000 tot 70.000 DH — in het beste geval. Na aftrek van schoonmaakkosten, energiekosten en beheerkosten wordt de nettomarge zeer klein.
De trend is niet gunstig voor de investeerder: de zomervraag bestaat, maar stagneert van jaar tot jaar, terwijl het aanbod blijft groeien. Elk seizoen komen er nieuwe panden op de markt, neemt de concurrentie tussen advertenties toe en slinken de inkomsten per pand. De advertenties in het middensegment — waartoe de overgrote meerderheid van de investeerders behoort — leveren jaar na jaar minder op.
Beheer ter plaatse: een extra hoofdpijndossier
Tenzij u voortdurend ter plaatse bent, hebt u iemand nodig om uw pand te beheren. En daar doet zich een extra moeilijkheid voor.
Oued Laou is een kleine markt — mensen die korte verhuur serieus kunnen beheren zijn er vrijwel onbestaand. U vindt er plaatselijke mensen die zich in de zomermaanden als beheerder improviseren om hun inkomen aan te vullen, zonder procedures, zonder standaarden, zonder alternatief als er iets misgaat.
Onder die omstandigheden een duurzame activiteit opbouwen is illusoir — en alles op afstand proberen te volgen verandert al snel wat een investering moest zijn in een bron van voortdurende stress.
Beloftes die verouderd zijn
Als het rendement tegenvalt, kan de waardestijging van het pand in de tijd de investering dan rechtvaardigen?
Ontwikkelingsprojecten voor Oued Laou doen al meer dan twintig jaar de ronde. De badplaats is nog altijd dezelfde. Marokko kent een reële en aanhoudende economische groei, maar die groei gaat gepaard met prioriteiten — en Oued Laou behoort daar niet toe. Er is te veel potentieel te ontwikkelen in al actieve zones om de overheid er in de nabije toekomst haar inspanningen op te laten richten.
In die context blijft de lokale vastgoedmarkt stagneren. Er zijn meer verkopers dan kopers, de liquiditeit is laag en de uitstap — als u moet verkopen — lijkt moeilijk.
Wij wachten liever op concrete signalen voordat we aanbevelen een pand op deze markt te kopen en aan te houden.
Oued Laou, in de huidige staat van de markt
In de huidige staat van de markt biedt Oued Laou niet de nodige voorwaarden om een rationele vastgoedinvestering te rechtvaardigen — noch qua rendement, noch qua waardestijging.
Als u van Oued Laou houdt, blijf er dan van genieten. Boek een verblijf wanneer u er wilt overnachten. Maar laat die emotionele band niet uitgroeien tot een investering die op u weegt.
Voor een verhuurinvestering in de regio blijft Martil veruit het sterkste alternatief — sterke seizoensvraag, langere verblijven, een liquide markt en veel interessantere rendementen. Onze speciale gids geeft u een volledig beeld van de markt.