الاستثمار في وادي لاو: تحليلنا للسوق
وادي لاو منتجع شاطئي مشهور بشمال المغرب، يبعد بساعة واحدة بالسيارة عن تطوان عبر الطريق الساحلي المتوسطي. شاطئه الجميل وكورنيشه المهيأ يجعلانه وجهة نشيطة في الصيف، وكثير من الزوار، الذين يفتنهم المكان وأسعار العقار فيه التي تقل كثيرا عن مرتيل، ينتهي بهم الأمر إلى التفكير في اقتناء عقار هناك.
بقلم عادل مدينة، مدير مجموعة Groupe Medina
خريج المدرسة الوطنية للتجارة والتسيير (ENCG)، متخصص في دراسة السوق (التسويق)
مقيم بتطوان / مرتيل
إذا كانت الأسعار منخفضة فلذلك سبب. الرخيص ليس بالضرورة صفقة جيدة، والغالي ليس بالضرورة صفقة سيئة. كل شيء نسبي — ولا يحسم الأمر إلا تحليل جاد.
لكن كما نذكّر دائما: إليكم التحليل الذي نجريه لوادي لاو، حول المردودية والتدبير وارتفاع القيمة.
موسمية لا ترحم
وادي لاو منتجع شاطئي — ولا يوجد طلب كرائي سكني كاف للتفكير في الكراء طويل الأمد. لا يمكن إذن تبرير الاستثمار إلا بالكراء القصير الأمد. وهنا تحديدا تطرح المشكلة.
خلافا لمرتيل، التي تطورت لتصبح مدينة حقيقية وتحقق نشاطا كرائيا على مدار السنة — أضعف في الموسم المنخفض لكنه حقيقي — يشتغل وادي لاو بنافذة نشاط تدوم نحو شهر: من منتصف يوليوز إلى الأسبوع الثالث من غشت. قد تضاف بعض الحجوزات المتفرقة هنا وهناك، لكنها لا تكفي لتكوين نشاط قابل للاستمرار.
≈ شهر واحد
من النشاط الفعلي: من منتصف يوليوز إلى الأسبوع الثالث من غشت.
≈ 10 أشهر
يظل خلالها العقار غير مستعمل تقنيا.
التكاليف
التي تواصل الجريان: مصاريف السانديك، الصيانة، الرطوبة، الغبار والعفن.
عمليا، يظل عقاركم غير مستعمل تقنيا طيلة نحو عشرة أشهر في السنة. وخلال هذه الفترة تستمر التكاليف: مصاريف السانديك، الصيانة، والأضرار الصامتة التي تسببها رطوبة الشتاء والغبار والعفن على الأثاث والتشطيبات.
عقارات أكثر فأكثر، ومداخيل أقل فأقل
40000 – 70000 درهم
مردودية إجمالية سنوية — في أفضل الأحوال.
تدور المردودية الإجمالية السنوية حول 40 000 إلى 70 000 درهم — في أفضل الأحوال. وبعد خصم مصاريف التنظيف وتكاليف الطاقة ومصاريف التدبير، يصبح الهامش الصافي ضعيفا جدا.
الاتجاه لا يخدم المستثمر: فالطلب الصيفي موجود، لكنه يراوح مكانه من سنة إلى أخرى، بينما يواصل العرض الارتفاع. في كل موسم تنضاف عقارات جديدة إلى السوق، وتشتد المنافسة بين الإعلانات، وتتآكل مداخيل كل عقار. والإعلانات من الفئة المتوسطة — التي تمثل الغالبية العظمى من المستثمرين — تحقق مداخيل تتراجع من سنة إلى أخرى.
التدبير في عين المكان: صداع إضافي
ما لم تكونوا حاضرين بشكل دائم، ستحتاجون إلى من يدبر عقاركم. وهنا تظهر صعوبة إضافية.
وادي لاو سوق صغير — والأشخاص القادرون على تدبير كراء قصير الأمد بجدية شبه معدومين فيه. ستجدون محليين يرتجلون أنفسهم مدبرين خلال أشهر الصيف لتحسين دخلهم، دون مساطر ودون معايير ودون حل بديل إذا ساء شيء ما.
بناء نشاط دائم في هذه الظروف وهم — ومحاولة متابعة كل شيء عن بعد تحوّل بسرعة ما كان يُفترض أن يكون استثمارا إلى مصدر دائم للتوتر.
وعود مضى عليها الزمن
إذا كانت المردودية مخيبة، فهل يمكن لارتفاع قيمة العقار مع الزمن أن يبرر الاستثمار؟
مشاريع تنمية وادي لاو متداولة منذ أكثر من عشرين سنة. والمنتجع لا يزال هو نفسه. يشهد المغرب نموا اقتصاديا حقيقيا ومتواصلا، لكن هذا النمو تصاحبه أولويات — ووادي لاو ليس منها. فهناك إمكانات كثيرة لا تزال بحاجة إلى التنمية في مناطق نشيطة أصلا، بما لا يجعل الدولة تركز جهودها هناك في المستقبل القريب.
في هذا السياق، يظل السوق العقاري المحلي راكدا. فالبائعون أكثر من المشترين، والسيولة ضعيفة، والخروج — إذا اضطررتم للبيع — يبدو صعبا.
نفضل انتظار إشارات ملموسة قبل أن نوصي بشراء عقار والاحتفاظ به في هذا السوق.
وادي لاو، في وضع السوق الحالي
في وضع السوق الحالي، لا تتوفر في وادي لاو الشروط اللازمة لتبرير استثمار عقاري رشيد — لا على مستوى المردودية ولا على مستوى ارتفاع القيمة.
إذا كنتم تحبون وادي لاو، فواصلوا الاستمتاع به. احجزوا مسكنا عندما ترغبون في الإقامة فيه. لكن لا تدعوا هذا الارتباط العاطفي يتحول إلى استثمار يثقل كاهلكم.
بالنسبة لاستثمار كرائي في المنطقة، تظل مرتيل بفارق كبير البديل الأكثر صلابة — طلب موسمي قوي، ومدد إقامة أطول، وسوق سائل، ومردوديات أكثر جاذبية بكثير. سيمنحكم دليلنا المخصص قراءة كاملة للسوق.