Au-delà de la position de l’Islam sur les crédits avec intérêts – et nous ne sommes pas là pour ouvrir ce débat – le fait est que le crédit immobilier est un outil légal et disponible au Maroc que certains investisseurs utilisent comme effet de levier. Cet article examine comment cet effet de levier peut permettre d’augmenter son patrimoine grâce au crédit bancaire.
L'exemple concret : un appartement à Costa Mar
Dans un de nos articles précédents, nous avions étudié la rentabilité d’un appartement de 60 m² mis en vente à Costimar au prix de 1 150 000 DH. Une fois les frais d’acquisition et d’aménagement ajoutés, le coût total s’élevait à environ 1 350 500 DH pour un bien prêt à la location courte durée. Le rendement net avant impôts était de 6,7%, soit 90 600 DH par an, toutes charges incluses.
Le problème : un capital de départ important
Ce rendement nécessite toutefois une mise de départ de 1 350 500 DH, ce qui constitue un capital conséquent à immobiliser. Mais existe-t-il une alternative plus accessible ?
La solution : l'effet de levier du crédit immobilier
Prenons le cas d’un investisseur qui décide de financer cet achat via un crédit immobilier sur 25 ans, avec un apport personnel de 30% et un taux d’intérêt de 6,5%. Voyons si cette option est plus avantageuse.
Calcul de l’apport initial
Avec un crédit immobilier, l’investisseur n’a plus besoin de mobiliser la totalité des 1 350 500 DH. Voici la répartition :
Financement bancaire :
- Prix du bien : 1 150 000 DH
- Apport personnel (30%) : 345 000 DH
- Crédit bancaire (70%) : 805 000 DH
Frais à payer comptant :
- Frais d’acquisition : 80 500 DH
- Frais d’aménagement : 120 000 DH
Total de l’apport personnel : 545 500 DH
Au lieu de 1 350 500 DH, l’investisseur n’a besoin que de 545 500 DH pour démarrer, soit une économie de 805 000 DH qui reste disponible pour d’autres investissements.
Les mensualités et le cash-flow
Avec un taux d’intérêt de 6,5% sur 25 ans, la mensualité du crédit s’élève à environ 5 750 DH TTC.
Rappelons que le revenu locatif annuel est de 90 600 DH, soit 7 550 DH par mois.
Cash-flow mensuel positif : 7 550 DH – 5 750 DH = 1 800 DH/mois
Le rendement « cash-on-cash »
Le rendement cash-on-cash se calcule uniquement sur les liquidités sorties de votre poche :
- Revenu net annuel : 1 800 DH × 12 = 21 600 DH
- Capital investi : 545 500 DH
- Rendement cash-on-cash : 3,96%
Le ROI réel : intégrer l'amortissement du capital
Mais ce calcul ne raconte qu’une partie de l’histoire. Chaque mois, votre mensualité de 5 750 DH se compose de deux parties :
- Les intérêts (qui sont une dépense réelle)
- Le remboursement du capital (qui augmente votre patrimoine)
La première année, sur vos 5 750 DH mensuels, environ 1 500 DH servent à rembourser le capital (cette part augmente chaque année).
ROI réel incluant l’amortissement :
- Cash-flow annuel : 21 600 DH
- Amortissement du capital (année 1) : ~18 000 DH
- Gain patrimonial total : 39 600 DH/an
- ROI réel : 39 600 ÷ 545 500 = 7,26%
Ce rendement est même supérieur au 6,7% d’un achat comptant, et ce avec seulement 40% du capital !
Le gain à la revente: la magie de l'effet de levier
C’est à la revente que l’effet de levier révèle toute sa puissance. Car votre gain se calcule sur ce que vous avez réellement sorti de votre poche, pas sur la valeur totale du bien.
Exemple après 10 ans
Hypothèses :
- Appréciation du bien : 2% par an
- Capital remboursé sur 10 ans : ~240 000 DH
- Cash-flow cumulé : 1 800 × 12 × 10 = 216 000 DH
À la revente :
- Valeur du bien après 10 ans : 1 350 500 × 1,02^10 = 1 646 000 DH arrondi à 1 500 000 DH (soit 25 000 DH le m2)
- Crédit restant dû : 805 000 – 240 000 = 565 000 DH
Net encaissé à la vente : 1 500 000 – 565 000 = 935 000 DH
Bilan total après 10 ans :
- Investissement initial : 545 500 DH
- Cash-flow cumulé reçu : 216 000 DH
- Net encaissé à la vente : 935 000 DH
- Total récupéré : 1 151 000 DH
Gain net : 1 151 000 – 545 500 = 605 500 DH
ROI sur 10 ans : 111% !
Sans effet de levier (achat comptant)
Pour comparaison, avec un achat comptant de 1 350 500 DH :
- Cash-flow cumulé : 90 600 × 10 = 906 000 DH
- Valeur à la revente : 1 500 000 DH
- Total : 2 406 000 DH
- Gain net : 1 055 500 DH
- ROI : 78%
Le verdict : l’effet de levier multiplie votre rendement
Avec le crédit :
- ROI : 111% sur un investissement de 545 500 DH
Sans crédit :
- ROI : 78% sur un investissement de 1 350 500 DH
La magie ? Vous avez un retour sur investissement supérieur en investissant 2,5 fois moins de capital. Et les 805 000 DH économisés peuvent être investis ailleurs pour générer encore plus de revenus !
Conclusion : l'effet de levier, une arme à double tranchant
Si l’effet de levier peut décupler les opportunités d’investissement, il nécessite une analyse approfondie et une parfaite maîtrise des chiffres et du marché. Les risques sont également amplifiés :
- Vacance locative : si le bien reste vide, vous devez quand même payer la mensualité
- Baisse du marché : vous restez endetté même si la valeur baisse
- Mauvais achat : un bien surévalué ou mal situé peut faire s’effondrer tout l’édifice
Un investissement à crédit nécessite :
- Une analyse de marché rigoureuse
- Un emplacement de premier choix
- Une stratégie de sortie claire
- Une réserve de trésorerie pour les imprévus
Vous envisagez d’investir dans la région de Martil ou Tétouan ? Consultez nos guides détaillés et n’hésitez pas à nous contacter pour faire de votre investissement une réussite.