Vous avez sûrement déjà entendu l’expression « ce bien est titré » quand on parle d’un appartement ou d’un terrain. Mais que signifie réellement ce terme ? Qu’est-ce que la conservation foncière et le titre foncier au Maroc et pourquoi est-ce important pour votre investissement immobilier ? Nous allons l’expliquer simplement, sans jargon juridique.
Qu’est-ce que la conservation foncière au Maroc ?
Imaginez la conservation foncière comme un immense registre officiel où sont notés tous les détails sur les biens immobiliers au Maroc. Ce registre est géré par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), qui organise et sécurise toutes les informations liées aux propriétés.
L’ANCFCC joue trois rôles essentiels :
- Vérifier les documents : avant l’immatriculation d’une propriété, l’agence examine tous vos papiers — contrats de vente, actes d’héritage, etc. — pour s’assurer que tout est en ordre. Elle vérifie aussi l’historique du bien pour éviter les litiges.
- Déterminer la propriété : en cas de conflit (par exemple, si deux personnes revendiquent le même terrain), l’agence tranche légalement, parfois avec l’aide d’un tribunal. Une fois le titre foncier établi, la décision est définitive.
- Rendre les informations transparentes : des cartes précises situent chaque propriété et rendent publiques les informations sur les droits et charges attachés au bien.
Qu’est-ce qu’un bien titré ?
Un bien titré (ou propriété titrée) est un terrain ou un bâtiment officiellement enregistré auprès de la conservation foncière. Cette immatriculation donne naissance à un titre foncier, le document officiel qui prouve que vous êtes le propriétaire légal de ce bien.
Le titre foncier contient :
- La description du bien : taille, limites, type de propriété
- Les informations sur le propriétaire
- Les droits ou charges attachés au bien
Ce document est définitif et sécurisé, ce qui signifie que personne ne peut contester votre propriété. En d’autres termes, il garantit que votre bien vous appartient officiellement et que vos droits sont protégés par l’État.
L’immatriculation : une norme aujourd’hui
De nos jours, l’immatriculation est devenue la règle dans les projets immobiliers modernes. Tous les nouveaux appartements et terrains lotis sont pour la plupart titrés, et ce n’est plus un simple argument marketing, comme certains promoteurs pouvaient le présenter par le passé.
Aussi, les banques ne financent pas des biens non titrés pour les prêts hypothécaires.
Toutefois, de nombreux terrains et propriétés restent encore possédés via une milkiya, c’est-à-dire un document qui prouve la propriété et indique comment elle a été acquise (héritage, achat, donation, etc.), généralement rédigé chez un adoul. La transition du système de la milkiya vers le système de la conservation foncière peut prendre des années, voire des décennies, même si l’État encourage fortement l’immatriculation et propose parfois la procédure gratuitement dans certaines régions du pays.
Cela ne signifie pas que ces biens posent problème. Une milkiya rédigée par un adoul ou un notaire est un acte authentique, qui prouve la propriété. Cependant, l’État n’a pas officiellement vérifié qui est le propriétaire, ce qui nécessite plus de vigilance de la part de l’acheteur. Pour un appartement en ville, cette vérification est souvent simple. Mais pour des terrains dans des régions reculées, une enquête plus approfondie est indispensable pour sécuriser la transaction.
Milkiya et opportunités d’investissement immobilier au Maroc
Aujourd’hui, avec la promotion massive de l’immatriculation des biens et la méconnaissance générale de la conservation foncière, beaucoup pensent à tort que les biens détenus via une milkiya ne sont pas légitimes. À cela s’ajoute le fait que les banques n’accordent pas de prêts hypothécaires pour ces biens. En conséquence, les biens non titrés sont moins valorisés sur le marché immobilier.
Pour ceux qui sont prêts à prendre l’initiative, cela peut représenter une véritable opportunité d’investissement. Dans les zones reculées, acheter un terrain non titré et le faire immatriculer peut être très rentable. Bien sûr, des risques existent, notamment que d’autres personnes revendiquent la propriété lors du processus d’immatriculation, mais avec une enquête minutieuse sur l’historique du bien et les droits de propriété, l’opération peut en valoir la peine.
Pour les appartements, l’opportunité est également intéressante, notamment pour l’investissement locatif. Acheter un bien via une milkiya peut offrir un rendement locatif supérieur à celui d’un appartement titré, acheté à un prix plus élevé pour un rendement similaire. Même si la revente peut être plus complexe, ce facteur est compensé par le prix d’achat plus attractif et le rendement locatif intéressant.
Comprendre la conservation foncière et le titre foncier au Maroc est essentiel pour sécuriser vos investissements immobiliers. Que vous envisagiez d’investir dans des appartements ou des terrains, il est important de connaître vos droits, vérifier l’historique des biens et exploiter les opportunités que représentent les propriétés non titrées.
Pour toutes questions ou accompagnement sur l’investissement immobilier, n’hésitez pas à contacter Groupe Medina. Nous vous aidons à sécuriser et optimiser vos investissements.
