Dans le domaine immobilier, l’offre et la demande influencent fondamentalement la fixation des prix, la rapidité des transactions, et la perception de la valeur. La théorie économique nous enseigne que ces interactions génèrent quatre grandes typologies de marchés : tendu, stagnant, dynamique, saturé.
Le marché tendu
Un marché est qualifié de tendu lorsque la rareté structurelle des biens disponibles limite drastiquement l’offre, tandis que leur forte attractivité suscite une demande soutenue, souvent bien supérieure au nombre de biens réellement proposés. Dans ce type de marché, la logique classique de l’équilibre entre offre et demande s’efface : ce qui prime n’est plus un prix théorique, mais le montant que chaque acquéreur déterminé est prêt à offrir pour accéder à un bien rare, face à la valeur à laquelle chaque propriétaire accepte de se dessaisir de son patrimoine.
Exemple : sur la côte nord, à Tamuda Bay, les résidences privées en première ligne en bord de mer en sont une illustration parfaite. La demande dépasse largement l’offre disponible. et les opportunités de développement se font de plus en plus rares, les terrains restants étant destinés à des projets commerciaux tels que des hôtels ou des clubs de vacances, ce qui renforce encore la tension du marché résidentiel existant.
Le marché stagnant
Un marché est qualifié de stagnant lorsque l’offre est faible, mais que la demande l’est tout autant, généralement par manque d’attractivité. Cela ne veut pas dire que le marché est inintéressant, mais plutôt que la plupart des investisseurs ne voient pas d’opportunités immédiates, soit à cause d’un manque de développement, soit parce que des options plus attractives existent ailleurs. Dans ce contexte, les transactions ne se font pas en fonction d’un volume élevé d’offre et de demande, mais plutôt selon ce que chaque partie est prête à accepter : la rareté existe, mais elle ne crée pas de tension suffisante pour stimuler le marché.
Exemple : à Tétouan, les riads de la médina illustrent bien ce phénomène. Il y en a très peu à vendre, mais la demande reste limitée, car le tourisme local n’est pas encore assez développé. Cependant, le marché conserve un potentiel intéressant : la médina est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, l’aéroport est en rénovation, et les autorités souhaitent dynamiser le tourisme. Ce qui semble aujourd’hui comme un marché peu actif — quelques riads accueillant un nombre restreint de visiteurs — pourrait rapidement évoluer si la demande touristique augmente, faisant de certains riads des biens très recherchés. Le marché est donc stagnant pour l’instant, mais il conserve des perspectives prometteuses, sous réserve que plusieurs conditions favorables se réalisent.
Le marché saturé
Un marché est qualifié de saturé lorsque l’offre dépasse largement la demande. Dans ce contexte, il est souvent difficile de conclure une transaction à moins d’accepter un prix très bas. À première vue, ces marchés peuvent sembler peu intéressants, mais pour ceux qui savent analyser les dynamiques locales, ils peuvent offrir de véritables opportunités d’investissement.
Exemple : À Tétouan, le marché de l’ancien dans de nombreux quartiers illustre parfaitement cette situation. Beaucoup de propriétaires souhaitent vendre, mais plusieurs facteurs freinent les transactions. D’une part, l’État encourage l’achat de biens neufs en offrant des aides financières, orientant ainsi les acheteurs vers les promoteurs immobiliers et soutenant la commercialisation des nouvelles constructions. D’autre part, les propriétés non titrées posent des difficultés supplémentaires, les banques refusant généralement de financer ces biens par crédit hypothécaire. Dans ce contexte, le prix devient l’élément clé pour qu’une transaction se réalise.
Enfin si votre bien présente des caractéristiques moins recherchées — quatrième étage sans ascenseur, dernier étage isolé ou absence de parking — sa mise en vente risque de devenir un vrai défi.
Le marché dynamique
Un marché est dit dynamique lorsque l’offre et la demande sont toutes deux actives et équilibrées. Dans ce type de marché, les biens circulent rapidement, et les transactions se réalisent sans difficultés majeures. Les prix se fixent naturellement au point de rencontre entre ce que les vendeurs sont prêts à accepter et ce que les acheteurs sont prêts à payer. L’attractivité des biens maintient un flux constant de transactions.
Exemple : dans le quartier moderne et récent de la Wilaya, les appartements et maisons se vendent rapidement. Les larges avenues, les parcs et espaces verts, ainsi que la proximité de commerces modernes répondent parfaitement aux attentes des acheteurs. L’emplacement stratégique permet un accès facile aux différentes directions de la ville, renforçant l’attractivité des biens. Dans ce contexte, les promoteurs immobiliers peuvent vendre leurs projets assez vite, tandis que les acheteurs trouvent des logements correspondant à leurs besoins à un prix connu et cohérent avec le marché.
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