Le week-end dernier, j’ai rencontré deux couples souhaitant investir dans le nord : un couple de Roumains vivant au Canada et des Marocains du monde résidant en Belgique. Tous deux m’avaient initialement contacté pour des appartements que nous proposons à Oued Laou, une occasion pour moi de partager avec vous mon analyse d’un investissement dans cette zone.
Avant toute analyse, rappelons qu’investir implique de mettre de côté tout attachement affectif à Oued Laou pour se concentrer exclusivement sur les chiffres. Vous pouvez consulter notre article sur les quatre points à considérer avant d’investir dans un bien immobilier pour davantage de détails. Résumons ici les éléments essentiels :
- La liquidité du bien : en combien de temps puis-je récupérer mon capital en cas d’imprévu ?
- L’évolution de la valeur : mon bien prendra-t-il de la valeur, stagnera-t-il ou risque-t-il de baisser ?
Ces deux notions dépendent directement de la dynamique d’un marché, elle-même déterminée par l’offre et la demande.
Les facteurs qui créent la demande
La demande immobilière découle principalement de deux éléments :
- Les caractéristiques naturelles d’une région : attractivité de la plage, climat, environnement, accessibilité…
- L’investissement de l’État dans le développement local.
Analyse de la région d’Oued Laou
Oued Laou est une ville naturellement splendide, tournée vers la Méditerranée et entourée de montagnes. Cependant, son accessibilité reste limitée :
- près d’une heure de route depuis Tétouan via la rocade méditerranéenne,
- ou une heure depuis Chefchaouen en traversant les montagnes par Akchour.
Le climat y est également plus frais que dans les villes voisines, du fait de l’environnement montagneux.
Sur le plan des infrastructures, l’investissement public reste très modeste comparé à l’axe Tétouan–Martil–M’diq–Fnideq. Cet axe bénéficie :
- d’une autoroute,
- d’une route côtière bien entretenue,
- d’espaces verts,
- de l’agrandissement en cours de l’aéroport de Tétouan,
- du projet d’autoroute reliant Tanger à Tétouan,
- et d’un projet ferroviaire en étude entre ces deux villes.
Ces initiatives dynamisent fortement cette zone, mais Oued Laou reste en marge de cette évolution.
Un urbanisme moins structuré
Un autre élément à prendre en considération concerne l’urbanisme local.
Comparée aux villes de Martil, M’diq ou Fnideq — où la trame urbaine est plus homogène et mieux encadrée — Oued Laou présente un urbanisme moins organisé :
- des bâtiments de hauteurs et de gabarits très différents,
- des rues parfois étroites nécessitant des élargissements,
- une impression générale de manque de cohérence dans le développement urbain.
Il existe bien un nouveau plan d’aménagement urbain prévu pour améliorer la situation, structurer la ville et corriger ces déséquilibres. Mais pour l’instant, la réalité actuelle reste telle qu’elle est, et doit être intégrée dans toute réflexion d’investissement.
Un marché saturé
Pour ces raisons, le marché d’Oued Laou est aujourd’hui saturé, avec une offre largement supérieure à la demande.
Conséquences :
- Difficulté de revendre rapidement en cas de besoin.
- Valeur immobilière susceptible de stagner ou de baisser.
À cela s’ajoute un problème récurrent : une grande partie des biens n’est pas titrée, ce qui complique encore davantage la revente ou la récupération du capital investi.
Le potentiel locatif
Si l’objectif est de générer un revenu locatif, il faut être conscient que l’activité est fortement saisonnière :
- pic d’affluence entre mi-juillet et la 3ᵉ semaine d’août,
- très faible demande en dehors de cette période.
Dans ces conditions :
- Rendement locatif brut optimisé : entre 50 000 et 75 000 DH par an, avant taxes et charges (ménage, blanchisserie…).
- Rendement brut non optimisé : entre 25 000 et 40 000 DH par an.
De plus, la ville ne dispose pas de véritable service professionnel de conciergerie ou de gestion locative. Les propriétaires doivent donc gérer eux-mêmes ou s’en remettre à des intermédiaires informels.
Conclusion
Comparée à d’autres villes balnéaires du nord — Martil, M’diq, Fnideq — Oued Laou présente un rendement plus faible, une liquidité moindre, un urbanisme encore désorganisé et une dynamique de marché limitée.
Cela ne signifie pas qu’il faille exclure totalement la possibilité d’y investir, mais qu’il est essentiel d’adopter une approche rationnelle, fondée sur les chiffres et non sur le charme naturel du lieu.
Un investissement dans la ville peut se justifier à condition de connaître ces réalités et d’ajuster ses attentes en conséquence.
Nos recommandations
Si vous avez un budget limité pour investir, ou si vous êtes amoureux de la ville de Oued Laou et que vous y avez un attachement personnel — souvenirs, famille, habitudes estivales — il est tout à fait possible d’y envisager un achat raisonnable, à condition de respecter quelques règles essentielles pour sécuriser votre investissement.
- Privilégiez impérativement un bien titré, enregistré à la Conservation foncière, afin d’éviter les blocages lors d’une future revente.
- Favorisez une résidence récente, avec parking et piscine, et, si possible, une vue sur mer, ce qui renforce la liquidité du bien.
- Pour ce type de biens, un budget compris entre 400 000 et 700 000 DH maximum est cohérent avec la réalité du marché et limite le risque.
- Si vous achetez un appartement hors résidence, évitez de dépasser 400 000 DH, car la demande y est plus faible et la revente plus difficile.
- Évitez les biens situés au-delà du 2ᵉ étage sans ascenseur, car ils souffrent d’une décote importante et se revendent difficilement.
- Évitez également le dernier étage, souvent trop chaud en été et trop froid en hiver. Cela entraîne une consommation d’énergie plus élevée pour maintenir un confort acceptable et diminue l’attractivité du bien, aussi bien à la location qu’à la revente.
Ces critères vous permettront de limiter les risques, de maintenir la valeur de votre bien et de maximiser vos chances de revente si nécessaire.
Si vous recherchez un bien à Oued Laou, n’hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner dans votre démarche et vous orienter vers les meilleures options en fonction de votre budget et de vos objectifs.
